Apartamento de tres dormitorios, primera línea, centro de Torrevieja

Apartamento de tres dormitorios a una calle del paseo marítimo de Torrevieja — los inquilinos de verano llegan a la arena andando en menos de tres minutos, y la misma propiedad alquila también en los meses hombro porque está en el centro. 86 m² construidos, un baño, ascensor y balcón.

El precio refleja una propiedad en estado honesto: estructuralmente sana, habitable, pero con una reforma única y coordinada por delante que la lleva a las tarifas que el barrio soporta. El modelo de abajo asume que esa reforma (20.000 €) se completa antes de publicar el anuncio, y que VITA Host opera el inmueble desde el primer día.

Por qué pasa el filtro interno

En un alquiler turístico de la Costa Blanca tienen que cumplirse tres cosas antes de que aparezca aquí. Este expediente cumple las tres.

• Licencia VT vigente. La propiedad tiene registro turístico activo. Sin esperar al informe de compatibilidad del ayuntamiento, sin riesgo de que una suspensión municipal nueva afecte la operación. Se puede alquilar desde el día que cambian las llaves.
• Primera línea con demanda anual. San Roque está en la franja más consistentemente reservada de Torrevieja — la banda entre el centro y el paseo marítimo. El verano se llena solo; la demanda de septiembre a abril viene de inquilinos del norte de Europa en estancias largas, y eso es lo que sube la ocupación por encima del 70 %.
• Coste de reforma que no rompe el modelo. 20.000 € bastan para entregar el interior de los renders — cocina, baño, acabados, mobiliario — sin cruzar la línea en la que el proyecto empieza a pagar el gusto del siguiente propietario. La proyección de caja se construye sobre los 130.000 € totales, no sobre el titular de 110.000 €.

Los números, en un sitio

Bajo la galería está la tabla completa de inversión — compra, reforma, tarifas proyectadas por temporada, ocupación, costes operativos y rentabilidad neta sobre capital desplegado. La cifra titular: 14,98 % neto sobre 130.000 € de capital total, después de una comisión de gestión turística del 20 %.

Alternativa — alquiler de larga duración y posición de capital

El turístico es el caso que modelamos primero porque los números lo sostienen. Dos escenarios adyacentes completan el cuadro.

• Alquiler residencial de larga duración. La misma vivienda, ya reformada, alquila a un inquilino de 12 meses por aproximadamente 1.250 € / mes brutos (≈ 15.000 € / año). Fuera comisiones OTA, limpieza, consumibles y la línea de gestión turística del 20 %; dentro gestión larga al 8 % y una reserva de mantenimiento del 0,5 %. Alquiler neto ≈ 11.750 € / año pre-impuestos sobre 130.000 € desplegados — ≈ 9,0 % neto. Menos operativa, ~6 puntos porcentuales por detrás del caso turístico.
• Posición de capital. Los 110.000 € de compra sobre 86 m² construidos salen a ≈ 1.279 € / m² — claramente por debajo del comparable de stock reformado de primera línea en el centro de Torrevieja, que se opera a 1.800–2.200 € / m². Tras la reforma, el valor de la vivienda terminada se sitúa en el rango 155–190 k€, implicando ~25–60 k€ de plusvalía latente frente a una base de coste de 130.000 €. Lo tratamos como protección de capital, no como revalorización prometida — el rendimiento del alquiler sostiene el caso; el diferencial frente al comparable es el colchón debajo.

Qué incluye el precio

La compra es del inmueble en su estado actual, vacío. El modelo de inversión recoge los 20.000 € de reforma como partida separada; no los integramos en el precio porque empañaría la base imponible del ITP.

Bajo el flujo de Sarah Katerina Investment, el mismo equipo que preparó este análisis lleva la compra completa — due diligence, NIE, notaría, alta del Modelo 210 — y entrega el inmueble terminado a VITA Host para la operativa diaria. Un expediente coordinado, tres líneas del grupo, sin traspasos a desconocidos.

Qué nos falta confirmar contigo

La due diligence sobre el activo está hecha. Antes de firmar arras verificamos dos cosas del lado comprador:

• Tu residencia y nacionalidad, para confirmar el tratamiento de deducciones que entra en la línea de rentabilidad neta (los residentes UE/EEE deducen gastos; los residentes en Reino Unido, EE. UU. o Suiza pagan el 24 % sobre el bruto — la cifra de arriba asume el tratamiento UE/EEE).
• Tu horizonte de tenencia, para someter el escenario de venta a las reglas actuales españolas de plusvalía y ganancia patrimonial.

Las dos comprobaciones se hacen en la llamada de descubrimiento. Después enviamos el memorando completo por correo y decides si seguir adelante.