Ático de tres dormitorios con solárium de 69 m², centro de Torrevieja

Ático en la última planta de una pequeña promoción de Sol Diamante S.L. en la esquina de Calle Clemente Gosalvez con Calle Ramon Gallud — el eje comercial y peatonal más denso del centro de Torrevieja. Edificio construido tras 2014 con entrega certificada por arquitecto, cuatro plantas más dos áticos arriba. Esta es la unidad que da a C/ Clemente Gosalvez.

La vivienda llega vacía y llave en mano: suelos de mármol en toda la planta, carpintería interior en tono oscuro, carpintería exterior de aluminio con rotura de puente térmico, tres baños completos — uno en travertino, otro en mosaico — y una cocina lista para el fit-out del próximo operador. Nada del inmueble necesita obra para vivirlo o alquilarlo desde el primer día.

Lógica espacial — por qué funciona como inversión

146 m² útiles repartidos entre tres dormitorios, tres baños, un salón-comedor de 53 m² y una cocina-office independiente. Encima de todo esto, un solárium privado de 69 m² ocupando la huella del ático — espacio suficiente para instalar una piscina pequeña, una cocina exterior o una zona de estar al aire libre operativa todo el año, lo que el mercado de alquiler turístico premia con fuerza en la franja de tarifa nocturna a la que apunta este tipo de inmueble.

Tratamos este activo bajo dos marcos de inversión:

• Uso propio + alquiler turístico ocasional. El uso clásico del ático en la Costa Blanca — el comprador lo reserva para semanas personales en temporada hombro y lo alquila en alta. El solárium es aquí el multiplicador de tarifa.
• Alquiler turístico puro. Las viviendas de tres dormitorios y tres baños en el centro son producto escaso en Airbnb / Booking; la oferta dominante en Torrevieja es dos dormitorios y un baño. El poder de precio sigue.

El alquiler de larga duración también es posible, pero en una vivienda con este nivel de acabado y esta planta, el modelo turístico supera materialmente al de larga duración en nuestra modelización estándar.

Modelo de alquiler — cifras indicativas a 580.000 €

Los números de abajo son cómo modelamos esta vivienda en el primer día de explotación bajo alquiler turístico, sin upgrades de fit-out, sin asumir liderazgo de tarifa. La intención es dar un suelo defendible, no una proyección comercial. Las cifras finales se mueven con tu residencia fiscal, el vehículo de compra y la vía de licencia — el modelo se rehace en directo en la llamada de descubrimiento.

• ADR mezcla ≈ 160 € / noche — ponderado entre alta (200–230 €), hombro (130–160 €) y baja (80–100 €).
• Noches reservadas / año ≈ 225 (62 % de ocupación) — lo que un operador competente en el centro de Torrevieja alcanza sobre una vivienda llave en mano de 3 dormitorios y 3 baños en el segundo año.
• Ingresos brutos ≈ 36.000 € / año.
• Costes operativos ≈ 18.500 € / año — comisiones OTA (~10 % mezcla), limpieza, suministros, consumibles, gestión 15 %, IBI, comunidad, seguro con anexo turístico, licencia y contable, más una reserva de mantenimiento del 0,5 % sobre el valor del activo.
• Alquiler neto, antes de impuestos ≈ 17.500 € / año.
• Rentabilidad bruta sobre el precio ≈ 6,2 %.
• Rentabilidad neta, pre-impuestos ≈ 3,0 %. Modelo 210 al 19 % sobre el neto (perfil residente UE/EEE) lo recorta a ≈ 2,4 % post-impuestos.

Como referencia, un alquiler residencial de larga duración sobre esta vivienda se modela en torno a 1.900 € / mes brutos (≈ 22.800 € / año), netos ~2,4 % pre-impuestos una vez aplicados costes e IRPF/Modelo 210. El turístico gana ~60 puntos básicos netos sobre estos supuestos, con considerablemente más carga operativa.

Cómo llevamos el expediente

El precio de oferta es 580.000 €. El memorando de inversión completo modelado a tu residencia fiscal y uso previsto entra en el deliverable de la llamada de descubrimiento — rentabilidad neta, alta del Modelo 210, exposición a plusvalía, vía de licencia turística y el resto.

También está disponible un segundo ático en el mismo edificio (puerta 4B) a 899.000 € — distinta huella, solárium más grande, dos baños en lugar de tres. Modelamos ambos en paralelo bajo petición.

Qué verificamos contigo antes de avanzar

• Estado actual de la licencia turística sobre esta vivienda y las actas de la comunidad sobre autorización del alquiler vacacional.
• Tu residencia fiscal, para que la rentabilidad neta de referencia coincida con tu perfil real de deducción (UE/EEE vs. Reino Unido/EE. UU. bajo el Modelo 210).
• Si vas a comprar a nombre personal o a través de una SL española — la capa de ITP y de impuesto de sociedades mueve la respuesta.