Ático de obra nueva con solárium de 68 m², San Miguel de Salinas

Vivienda superior de una pequeña promoción de obra nueva en Calle la Capitana, en la zona de La Cañada – Las Marinas (San Miguel de Salinas). El edificio es construcción posterior a 2025 con entrega prevista en diciembre de 2026 — la vivienda todavía está en obra, lo que deja margen para definir suelos, baños y un conjunto limitado de acabados antes de la entrega.

La huella combina 77 m² interiores con 85 m² de superficie exterior privada — un solárium en cubierta de 68,5 m² más un balcón de 16,5 m² en la cara opuesta. Esta geometría es la que premia con más fuerza el mercado de alquiler turístico en esta franja de tarifa. Tres dormitorios, dos baños completos, salón-comedor- cocina abiertos de 28,4 m², orientación sur. Climatización con bomba de calor individual frío/calor. Piscina y jardín dentro del complejo.

Ubicación — por qué se dirige a un comprador distinto del centro

San Miguel de Salinas se sitúa en el interior respecto a Torrevieja, junto a la cuenca de las lagunas saladas y dentro del cluster de golf de la Costa Blanca — Las Colinas Golf & Country Club y Villamartín Golf están a pocos minutos en coche. La línea de playa (Punta Prima, La Zenia, Cabo Roig) queda a 8–10 km. La conexión con la autovía hacia Alicante y Murcia está a 5–7 km.

La propia promoción se apoya en la ladera, alejada de la carretera principal y de la zona de piscina del complejo — lo que mantiene la vivienda más tranquila que las alternativas en primera línea en la misma franja de precio, y sostiene el discurso comercial sobre el microclima de las salinas.

Lentes de inversión

• Alquiler turístico de demanda golfística. Las viviendas de tres dormitorios y dos baños a menos de diez minutos en coche de Las Colinas tienen una escalera de tarifa fuerte en temporada hombro — el turismo de golf de la Costa Blanca funciona de octubre a abril, justo inverso al pico de playa de verano. El solárium y la orientación sur extienden la temporada exterior útil hacia esos meses.
• Uso propio con preferencia por el exterior. La proporción exterior/interior de esta vivienda es inusualmente alta; para un comprador que busca residencia permanente en la Costa Blanca con terraza grande y acceso a golf, la geometría es el factor decisivo.
• Personalización sobre plano. Como la vivienda sigue en obra, los suelos, baños y otros acabados todavía pueden especificarse en clave de alquiler turístico — lo que mueve materialmente la rentabilidad neta desde el primer día de explotación.

Modelo de alquiler — cifras indicativas a 295.000 €

Las cifras del Año 1 son parciales — la entrega cae en diciembre de 2026 y la vivienda sólo entra en operación completa la temporada siguiente. Los números de abajo modelan el rendimiento turístico estabilizado de Año 2 bajo nuestra modelización estándar: sin asumir liderazgo de tarifa, sin sumar el fit-out del solárium. La intención es dar un suelo defendible, no una proyección comercial.

• ADR mezcla ≈ 125 € / noche — ponderado entre verano (140–170 €, demanda de playa a 10 km), hombro golfístico oct.-abr. (110–140 €) y baja entre semana (80–100 €). El posicionamiento de salinas / Las Colinas sostiene la demanda fuera del pico de agosto de una manera que el producto puramente de primera línea no consigue.
• Noches reservadas / año ≈ 220 (60 % de ocupación) — asunción mesurada para una vivienda de tres dormitorios en interior en esta franja de precio; el ciclo golfístico es el que mantiene la ocupación por encima del 50 % cuando termina el pico de agosto.
• Ingresos brutos ≈ 27.500 € / año.
• Costes operativos ≈ 15.000 € / año — comisiones OTA (~10 % mezcla), limpieza, suministros, consumibles, gestión 15 %, IBI, comunidad (con mantenimiento de piscina), seguro turístico, licencia y contable, más una reserva del 0,5 % sobre el valor del activo. La línea de comunidad es materialmente más pesada que la de los productos urbanos de Torrevieja por la piscina y el jardín compartidos.
• Alquiler neto, antes de impuestos ≈ 12.500 € / año.
• Rentabilidad bruta sobre el precio ≈ 9,3 %.
• Rentabilidad neta, pre-impuestos ≈ 4,2 %. Modelo 210 al 19 % sobre el neto (perfil residente UE/EEE) lo recorta a ≈ 3,4 % post-impuestos — materialmente por delante de los áticos del centro de Torrevieja en rentabilidad, por detrás en potencial de revalorización.

Como referencia, un alquiler residencial de larga duración sobre esta vivienda se modela en torno a 1.200 € / mes brutos (≈ 14.400 € / año, amueblado, contrato de 12 meses), netos ~3,6 % pre-impuestos. El turístico gana ~60 puntos básicos netos sobre estos supuestos — margen más estrecho que el de las viviendas centrales porque la ubicación interior limita la escalera de tarifa en alta.

El upside de personalización sobre plano no está en el caso base. Especificar un fit-out de grado turístico (distribución de baños, calidad del suelo, electrodomésticos integrados, oscurecimiento) sube plausiblemente el ADR en 15–25 € / noche sin capex adicional después de la entrega — empujando la rentabilidad neta estabilizada hacia la franja alta del 4 %. Lo modelamos como upside, no como base.

Cómo llevamos el expediente

El precio actual de oferta es 295.000 €. El memorando de inversión completo — rentabilidad neta modelada a tu residencia fiscal, alta del Modelo 210, exposición a plusvalía, vía de licencia turística — entra en el deliverable de la llamada de descubrimiento. También consta disponible una vivienda complementaria en planta baja al otro lado de la hilera (con jardín privado en lugar de solárium en cubierta); modelamos ambas en paralelo bajo petición.

Qué verificamos contigo antes de avanzar

• La vía de licencia turística en San Miguel de Salinas — el régimen municipal es distinto al de Torrevieja, y la posición de la comunidad de propietarios sobre alquiler vacacional es la verificación no negociable antes de las arras.
• Las cláusulas del promotor sobre el calendario de entrega y el corte de personalización, para que el upside de obra nueva no se nos vaya por la grieta contractual.
• Tu residencia fiscal para que la rentabilidad neta modelada se construya sobre el perfil de deducción correcto, y compra a nombre personal vs. SL española.