Edificio comercial completo, 270 m² sobre 313 m² de suelo urbano céntrico

Edificio comercial completo sobre 313 m² de suelo calificado como urbano en pleno centro de Torrevieja — dos plantas sobre rasante, 270 m² construidos, titularidad única, sin división horizontal. El tipo de activo que rara vez cambia de manos en esta zona, que es la mitad de la razón por la que está en esta lista corta.

El edificio es de 1949 y se presenta hoy como local comercial en planta baja con un nivel superior aprovechable. El precio refleja el activo en su estado actual; la tesis de inversión es la plusvalía que desbloquean la calificación urbana y la posición central. Debajo, tres vías de reposicionamiento, cada una con su propio modelo.

Escenario 1 — Local comercial en planta baja + conversión de planta alta

Mantener la fachada comercial en planta baja y reconvertir la planta superior en oficinas, servicios profesionales o almacén de formato pequeño. Es la vía de menor capex y la más rápida en generar renta. Sobre rentas comerciales actuales del centro de Torrevieja:

• Renta mensual combinada: 6.000 – 9.000 € según mix de inquilinos y nivel de acabado de la planta alta.
• Renta anual: 72.000 – 108.000 €.
• Rentabilidad bruta sobre 1,55 M €: 4,5 % – 7 %.
• Costes operativos (IBI ~3.000 € sobre catastro comercial, seguro del edificio, gestión patrimonial 6 %, reserva de vacancia 5 %, reserva de mantenimiento 0,5 %): ≈ 18.000 – 26.000 € / año.
• Alquiler neto (pre-impuestos) ≈ 54.000 – 82.000 € / año → ≈ 3,5 % – 5,3 % de rentabilidad neta. Tras un 25 % de Sociedades (vía SL española) o IRPF marginal (nombre personal), la cifra post-impuestos cae a un 2,6 % – 4,0 % aproximadamente, según estructura.

Modelamos el presupuesto de reforma y la elección de estructura (nombre personal vs. SL) en el memorando completo, ya que ambos dependen de los inquilinos a los que se quiera dirigir. Fit-out indicativo para un refresh de la planta comercial + conversión de la planta superior a oficinas: 80.000 – 140.000 €, recuperable en 18–24 meses de renta estabilizada.

Escenario 2 — Reposicionamiento integral bajo el PGOU de Torrevieja

La parcela de 313 m² está en pleno centro, donde el Plan General permite una edificabilidad mayor que la que ocupa el edificio actual de 1949. Dos posibilidades que ya hemos estudiado:

• Boutique residencial — unidades de formato pequeño orientadas al mercado de alquiler corto y largo que alimenta el resto de nuestra cartera de inversión.
• Promoción mixta comercial-residencial — comercio en planta baja, dos o tres plantas residenciales encima, con la revalorización jugando sobre la superficie desarrollada.

El caso de reposicionamiento juega en otro tramo de retorno que el Escenario 1 — orientado a TIR en lugar de a rentabilidad, y dependiente de un proyecto compatible con el PGOU que encargaríamos contigo. No es una vía que recomendamos a 12 meses; a 3-5 años es la que monetiza el suelo urbano de forma más completa.

Una primera modelización sobre la vía boutique-residencial, asumiendo ~800 m² de construcción vendible bajo la edificabilidad permitida de la parcela:

• Base de coste todo incluido (adquisición + ITP + demolición + construcción a 1.200 € / m² + costes blandos): ≈ 2,8 – 2,95 M €.
• Salida a 3.500 € / m² → ≈ 2,8 M € (umbral). A 4.000 € / m² → ≈ 3,2 M € (~350 k€ de ganancia). A 4.500 € / m² (techo de la franja de obra nueva en el centro de Torrevieja) → ≈ 3,6 M € (~750 k€ de ganancia).
• TIR proyectada ≈ 8 % – 15 % sobre un ciclo de 3-4 años — sensible a la salida y al apalancamiento. Stress-testeamos contra un sobrecoste de obra del 10 % y un escenario de salida plano en el memorando completo.

Escenario 3 — Tenencia patrimonial a largo plazo

La versión más simple de la tesis. Las parcelas comerciales completas de este tamaño en el centro de Torrevieja son estructuralmente escasas — propietarios mayores, tenencias generacionales, rotación mínima. Comprar el activo y esperar es una estrategia real sobre este tipo de stock, y el coste de cartera son el IBI más un mantenimiento mínimo del edificio existente.

En el Escenario 3 tratamos la renta como opcional — una modelización conservadora la fija en 0 € y apoya el caso en la revalorización del suelo. Es exactamente lo que hacen la mayoría de los compradores institucionales.

El caso de land banking se apoya en historial observable: el suelo urbano del centro de Torrevieja ha compuesto a aproximadamente 3 % – 5 % anual en los dos últimos ciclos, con la parte alta del rango en periodos de demanda fuerte del norte de Europa. El carry anual (IBI ~3.000 €, seguro, mantenimiento mínimo) es ≈ 6.000 € / año — unos 40 puntos básicos sobre el valor del activo. Sobre un horizonte de cinco años, modelado conservadoramente:

• Valor del activo al 3 % anual compuesto → ≈ 1,79 M € (≈ 240 k€ de ganancia bruta).
• Valor del activo al 5 % anual compuesto → ≈ 1,98 M € (≈ 430 k€ de ganancia bruta).
• Retorno anualizado tras carry, antes de costes de salida: ≈ 2,6 % – 4,6 %.

Qué incluye y qué no incluye el precio

Los 1,55 M € son por el activo en su estado actual, vacío. La compra arrastra los costes de cierre estándar en España (ITP 10 % en la Comunidad Valenciana, notaría, registro, due diligence y estructuración fiscal) — unos 170.000 € adicionales sobre un expediente de este tamaño. Los escenarios de inversión se modelan netos de estos costes en el memorando completo.

Lo que no está incluido es el proyecto del arquitecto, el presupuesto de construcción de los Escenarios 1 o 2, ni el fit-out para los futuros inquilinos. Cada una se convierte en una partida del modelo una vez nos dices qué vía quieres seguir.

Cómo llevamos un expediente de este tamaño

Una adquisición de 1,55 M € es lo bastante grande para que tras la llamada de descubrimiento sigamos con una carta de encargo firmada antes de abrir documentación confidencial. Bajo ese encargo hacemos la auditoría catastral y registral, sacamos el expediente del PGOU en el ayuntamiento, modelamos los tres escenarios con rentas y capex actuales y producimos el memorando de compra/no-compra. El memorando es tuyo decidas o no seguir.

El mismo flujo lleva después la parte legal y fiscal de la adquisición — Sarah Katerina en la estructura, VITA Host en el arrendamiento posterior cuando el activo esté operando. Un expediente coordinado desde la term sheet hasta la primera factura.