Local comercial en sótano de 354 m², Torre del Moro, Torrevieja

Local comercial en sótano de 354 m² en planta −1 de un edificio en Torre del Moro, Torrevieja — entre el centro y La Mata. Título único, sin división horizontal, coeficiente de participación del 15 %, y el expediente llega libre de cargas, hipotecas y embargos con el IBI y las cuotas de comunidad al corriente. Los volúmenes subterráneos de esta escala son estructuralmente escasos en Torrevieja, que es la mitad de la razón por la que este activo está en la lista corta.

El precio refleja el volumen diáfano en su estado actual. El caso de inversión es el modelo de explotación que pongas encima — y hay tres, cada uno modelado por separado abajo. Las cifras se apoyan en datos de mercado españoles actuales (idealista, FEDESSA/CBRE, fuentes de operadores), no en los titulares del folleto original, que hemos recortado donde el mercado no los sostiene.

Escenario 1 — Parking gestionado

La vía de menor capex y más rápida en generar renta: marcar el volumen en plazas y alquilarlas. Un sótano de este tamaño admite unas 20–30 plazas.

• Renta indicativa: los garajes de Torrevieja van a 70–90 € / mes en la franja típica (los 100 € del folleto son techo de mercado, no una media ponderada de 25 plazas).
• Bruto realista a ~25–28 plazas y 75–100 € / mes con 90–100 % de ocupación ≈ 23.000 – 30.000 € / año → ≈ 5,7 – 7,4 % bruto.
• Costes operativos (IBI, comunidad, seguro, iluminación, control de acceso, gestión entre muchos inquilinos, vacancia) ~30 % del bruto → neto pre-impuestos ≈ 16.000 – 21.000 € → ≈ 4,0 – 5,2 % neto.

Verificación de realidad: idealista sitúa la rentabilidad bruta de garaje en la provincia de Alicante en ~4,9 % — la clase de activo más baja de la provincia — y las plazas en Torrevieja se venden a 11.500–15.000 € cada una, así que la base implícita de 16.200 € por plaza aquí está en el extremo alto. Estable y sencillo, pero el de menor rentabilidad de los tres.

Escenario 2 — Conversión en trasteros

El modelo de mayor rentabilidad: subdividir en 30–50 trasteros. El self-storage es una de las clases inmobiliarias de mayor crecimiento en España (el país tiene ~40× menos superficie de almacenaje per cápita que EE. UU. — un recorrido estructural de crecimiento).

• A ~40 unidades × 80 € / mes (≈ 9 € / m² / mes, dentro de la franja de la Costa Blanca): bruto ≈ 38.400 € / año en un sótano estabilizado, casi lleno → ≈ 9,5 % bruto.
• Recortado a la ocupación nacional española de ~77 %, el bruto cae hacia 31.000 € → ≈ 7,7 % bruto.
• Los costes operativos de un sótano de 354 m² en propiedad a esta escala (sin escala de plataforma para diluir costes fijos, más el llenado más lento de un sótano) rondan el 38 % del bruto → neto pre-impuestos ≈ 18.000 – 25.000 € → ≈ 4,5 – 6,5 % neto.

El capex de acondicionamiento (tabiquería, control de acceso, iluminación, ventilación) noestá en el precio de venta — se convierte en una partida del modelo, recuperada en los primeros 18–30 meses. Las cifras de «30 %+ neto» que circulan en la prensa española son retornos sobre ese capex con un edificio gratuito — no aplican sobre una base de adquisición de 405.000 €.

Escenario 3 — Alquiler comercial a inquilino único

La línea más limpia: alquilar todo el volumen a un solo operador — logística de última milla, un negocio de mantenimiento o gremios, un hub de suministro turístico, infraestructura privada. Los comparables de local diáfano en sótano en Torrevieja van de 5,65 a 7 € / m² / mes — volumen en bruto en el suelo, espacio con control de acceso hacia el techo.

• Renta de trabajo realista ≈ 2.250 – 2.500 € / mes (27.000 – 30.000 € / año) → ≈ 6,7 – 7,4 % bruto. Los 3.500 € / mes del folleto son un techo optimista, sólo justificable acondicionado o subdividido.
• Los contratos comerciales en España suelen ser triple-net — el inquilino asume IBI, comunidad y seguro — así que el opex que retiene el propietario es bajo (~6 % NNN, ~15 % gross-lite). Neto pre-impuestos ≈ 24.300 – 26.700 € → ≈ 6,0 – 6,6 % neto.
• Con estos números es el modelo mejor ajustado a riesgo — menos gestión, menor opex. El único riesgo que importa es la vacancia: un solo inquilino significa ocupación binaria 0 %/100 %, así que la previsión de vacancia es la línea que más estresamos.

Cómo lleva el expediente el grupo

Un expediente coordinado entre las tres marcas: Costa Larga identificó y auditó el activo, Sarah Katerina lleva la parte legal, fiscal y de adquisición (due diligence, estructuración fiscal eficiente, transmisión segura, cierre), y VITA Host opera el modelo de renta una vez en marcha. La situación legal limpia del activo — libre de cargas, cuotas al corriente — permite una transmisión rápida.

Qué verificamos contigo antes de avanzar

• Calificación urbanística y la posición de la comunidad de propietarios sobre convertir el sótano a uso de parking, trasteros o comercial — no negociable antes de las arras.
• La vía de acondicionamiento y licencias para los Escenarios 1 y 2, y la partida de capex que acompaña a cada uno — ninguna está en el precio de venta.
• Tu vehículo de adquisición (nombre personal vs. SL española) y residencia fiscal — el impuesto de no residentes (24 % no UE / 19 % UE sobre el neto) mueve materialmente la cifra post-impuestos en cada escenario.